三亚月川村和谐拆迁破解四大问题，获高度评价

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2008年05月08日07:51

　　三亚市通过深度研究和科学创新，在城中村月川村由居民参与成立股份公司成为拆迁主体，真正还利于民，探索出了一种既符合法律规定，又切实维护拆迁人权益的新模式。三亚月川村的拆迁改造成为全国旧城改造拆迁工作中不多见的一大亮点，其经验最近获得国家建设部的高度评价和重视。
　　
　　拆迁工作是否能够真正实现和谐，关键在于能否破解四大问题：是否让被拆迁人感受到对自己合法财产处置“主人翁”地位的尊重?政府在推进旧城改造拆迁过程中，是否扭曲了开发商与被拆迁居民的利益博弈?是否保护了被拆迁人的合法权益?拆迁具体操作行为是否违反了法律的公平性原则?省拆迁办有关负责人认为，三亚月川村拆迁正是在这四个方面真正取得了突破，两块地分别只用1个月和3个多月就完成拆迁安置工作，从而创造了叫响全国的和谐拆迁经验。
　　
　　是否扭曲开发商与拆迁户的利益博弈?
　　
　　传统旧城改造一般采取的做法是“将居民迁离此地”，为开发商腾出地进行商业开发。普遍的做法是将原居民往偏远、没有商业价值、基础设施差的地方搬迁。拆迁问题的核心是平等协商，各方获益。但是在拆迁谈判过程中，一般是开发商“一口价”，没有商量的余地，拆迁户十分被动，丝毫没有平等协商的权利。
　　
　　对开发商而言，要求的是尽可能低的拆迁成本。而原住居民要求的则是符合市场价值的合理补偿。两者博弈的结果常常都是被拆迁人的权益受损，这是被拆迁人抵触的主要原因。
　　
　　三亚在月川村的拆迁过程中，明确政府与居民、村办公司地位平等，各司其职，政府不凌驾于被拆迁人之上。三亚市政府指导监督拆迁开发过程，但不负责具体拆迁事务，具体拆迁事务由居民共同组成的村办股份公司负责。政府从具体的繁杂事务超脱出来，同时也减少了行政成本。这从根本上杜绝了政府、开发商实施拆迁可能产生的“灰色收入”，也有效防止了腐败现象的发生。
　　
　　是否保护了被拆迁人的合法利益?
　　
　　一般而言，土地的价格由土地本身、基础设施和商业价值三大要素组成。但在一些地方的城中村拆迁过程中，地方政府忽视居民的商业价值补偿和基础设施补偿，只赔偿土地附着物的成本。在房价高昂的形势下，致使被拆迁户靠获得的赔偿款远远买不起房。
　　
　　月川村拆迁中，政府将被拆迁土地“招拍挂”的价款直接划转给月川公司支付拆迁成本，剩下的收益扣除政府垫付拆迁资金的财务成本后也全部返还给村办公司，将被拆迁居民的合法利益全部交由居民自己支配。拆迁后重建的住房、铺面、出租房都由村办公司按照政府规划设计统一建设、统一管理，产权和收益都属于被拆迁人。
　　
　　具体实施过程中，月川村的土地除了用于安置居住、出租铺面、出租房建设外，其余的土地由政府按照计划“招拍挂”，获得的利润80%由居委会的拆迁公司收益，20%用于支付本社区改造的规划和不同地块的风险调剂资金。进入储备库的，储备中心扣除财务成本和3%利润以外，按照直接出让方式分配。居委会的拆迁公司所产生的利润则一部分用于公司的发展资金，一部分用于分红，一部分用于低收入家庭和困难户的补助，一部分用于6O岁以上居民的福利。政府还为居民购买养老金等社会保险，对居民的生活予以保障;在安置房未竣工入住之前，给予被拆迁户每户每月600元的过渡安置补助费。
　　
　　这种做法保障了原居民的长期收入，后续发展有载体，有资金。
　　
　　是否尊重被拆迁人的“主人翁”地位?
　　
　　一些地方在拆迁过程中，被拆人无权处置自已的财产权。这导致被拆迁人对地方政府产生不信任甚至产生对立情绪，暴力抗迁时有发生。
　　
　　省国土与环境资源厅厅长严之尧在三亚任职时主持月川村的拆迁改造。他介绍，由月川居委会的7个居民小组共同成立股份公司，居委会中每位居民都是公司平等的股东。村办公司完全代表居民的利益。这样居民们对自已的财产有了处置权，村民由以前旧城拆迁的阻扰者变成城市建设的主力军。
　　
　　村办公司可以充分发挥居民股东的作用，集中意见，实行民主决策，重大事项都由居民大会讨论通过。月川村的拆迁工作，拆迁后居民住房、出租铺面、出租房及其他设施的建设以及这些出租铺面、出租房及其他设施的经营管理都由这个公司负责。
　　
　　月川居委会居民苏运才说，即使个别思想有抵触的群众，也会由于旧城改造是大多数群众的利益所在，思想工作很容易解决。
　　
　　这种新模式使居民们集体自我处置资产，将“拆”和“被拆”变为利益的共同体，其土地通过“招拍挂”所获地价款政府一分不留，全部返还村办股份公司。
　　
　　是否违反法律的公平性原则?
　　
　　三亚市政府在月川村的拆迁过程中，不以行政行为代替市场行为。
　　
　　严之尧说，旧城拆迁本质上是市场行为，应该遵循法律手段来协调解决，非公共利益的拆迁适用平等化、市场化的民事协议模式，决不能片面强调为政府“重点工程”让路，而破坏拆迁公开、公平、公正的原则。
　　
　　根据国务院的拆迁管理条例规定：政府不得作为拆迁人，拆迁人主体不能错位;房屋拆迁管理部门不能做为拆迁人，不得接受拆迁委托;在拆迁人和被拆迁人对拆迁补偿发生分歧时，可以向当地政府申请裁决。暴力拆迁是中央政府明令禁止的行为。
　　
　　三亚月川村的拆迁模式是，按照即将出台的物权法精神，由居委会和居民成立开发公司负责对自身地块的拆迁工作，负责改造后居委会及居民不动产的经营和管理工作，从根本上杜绝了由政府、开发商的合谋灰色地带。
　　
　　 “拆迁一定要依法办事，虽然相关政策没有完善，但我们一定依据让老百姓最能得到实惠的法规执行。”程武认为，司法公正是和谐拆迁的润滑剂。让拆迁户感受到城市建设中得到应有的公平、公正、平等自愿的赔偿，感受到社会的进步，只有真正实现对公民私有财产的尊重和保护，公民才能真正告别拆迁带给他们的苦痛，前提必须是依法办事。
　　
　　

来源：海南日报作者：邓建华　

编辑：海燕

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