全国房价持续下跌海南楼市能否"独善其身"？

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2008年04月15日23:37

　　编者按：从2007年第四季度开始，由深圳楼市率先刮起一阵降价风潮席卷全国，广州、北京竞相呼应，到如今，广东东莞楼市以下跌3成领跌全国……
　　
　　但由于有着得天独厚的自然环境优势和国际旅游岛、自由贸易区等概念的支撑，海南的房价一直表现得十分坚挺。那么，在宏观环境日益严峻的情况下，海南楼市能否躲过此番全国范围阶段性回调？
　　
　　通货膨胀导致社会消费力普遍下降
　　
　　 2008年，在国际金融市场上，人民币升值压力之大有增无减，目前上升幅度还很小，还仅仅是个开始，人民币升值将持续很长一段时期。人民币升值与国内通货膨胀不是彼此孤立的经济现象，相反一定程度上具有明显的因果效应。简单地说，我国将在未来很长时间面临通货膨胀，物价冲高不易回落。
　　
　　据笔者判断这种状况至少在5-10年之内难以抑制，其所带来的压力尤其以2008年为最，因为在这种人均收入增长幅度跑不过CPI，工资增长跑不过CPI的经济环境下，人民生活支出持续上升。这种局面在2007年下半年已经有了突出表现，人们消费水平的普遍性下降同时也降低了房产购买力，由于深圳、广州楼市萎缩所带来的全国性大中城市楼市普跌生成的疑似"拐点"(是否真正拐点暂时还无法确认)成为明显例证，同时也成为了众多媒体、经济频道的热议话题。
　　
　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌强调，房地产业地域属性太强，不可能像电信、能源行业形成垄断。但他同时承认，大浪淘沙，资金短缺、实力弱的地产商仍难逃一劫。
　　
　　股市大跌引发投资市场连锁反应
　　
　　股市已经狂跌并进入长期调整的震荡中，那么楼市这种持续高涨的形势还能持续下去吗？从3月13日开始，上证指数击穿4000点整数关口。4000点曾被许多机构和专家认为是黄金支撑位，使得市场全面恐慌。
　　
　　事实上，自2007年10月16日股市冲高6124点之后，股市就开始进入大幅下跌和长期调整的通道，至今下跌幅度超过了40%，已经远远跌破投资界对于"熊市"所定义的20%跌幅标准。而在此过程中有无数政府官员、专家学者跳出来澄清牛市仍未结束，回调只是正常波动，直到4月3日上海股市一度走到3271点低谷，大量基金跌破1元，市场信心更加不足，交易量持续萎缩。这和房产市场的拐点争论过程颇有几分相似。总之，价格没跌到一定明显的程度，谁也无法确定它的实际性质。
　　
　　股市的大跌对楼市的影响有哪些呢？客观地讲，其一，最主要的是打击了投资者的信心，受到打击之后，楼市也不会置身其外，因为目前的中国楼市，很多省份的投资成分还相当重，必然受到负面影响。大家还记得2006年-2007年股市疯涨、楼市共舞的局面。其二，这次中国股市行情最大的景象就是蔚然大观的全民炒股现象。投资者收益的缩水甚至亏损直接导致各级消费银根紧缩。楼市也未能幸免，当前，北京楼市里某些楼盘为了促销，最高折扣已经打到了8折，万科的项目也已经打到了9.1折，这在过去半夜排队争购的楼市里是不可想象的。
　　
　　非主流经济区域体系相对独立市场反应迟钝
　　
　　海南得天独厚的自然风光和气候条件，一直吸引着来自全国范围的度假型置业者，这在全国范围都是绝无仅有的，客户群基础的广泛而且深厚，导致海南房产在国家经济发展风调雨顺阶段必然是"皇帝的女儿不愁嫁"，同时也造就了海南房产市场价格黏性增大，市场敏感程度降低，海南市场对经济大势反应滞后成为客观现实。
　　
　　其次，岛屿型的地理位置，人口相对稀少，经济地位不高，作为非主流市场也导致对政治经济大势变化反应不敏感。
　　
　　综上，海南房产市场反应具有一定滞后性，甚至目前在全国范围内出现的楼市疑似拐点时，海南也还没有作出明显反应特征，似乎能独善其身，但无论如何，海南也还是全国经济体"篮子里的一个鸡蛋"。暂时不为整体行情所动的原因，一方面是疑似拐点的回调程度不大，另一方面时间也不久。但按照目前的态势旷日持久地发展蔓延，在大的经济趋势下，海南绝然不会没有反应。
　　
　　政策层面，个税收改革滞后经济发展步伐
　　
　　今年是税制改革至关重要的一年。资源税、个人所得税、消费税、物业税等税种改革都将在今年进一步推进。本次两会上，有多位代表、委员提出有关税收的建议，为即将到来的税制改革预热。2007年刚刚修改了《个人所得税法》，照当前的物价和消费水平，2000元起征个税的决定普遍没有获得认可，小碎步的改革幅度，远远滞后于市场经济的变动步伐。依然让工薪阶层成了个人所得税的主力军，这与《个人所得税法》的作用和宗旨有相背离的地方。
　　
　　同时，从房地产市场上看，这几年的房价高企，与某些的政策是密不可分的，加上地方政府热衷于"卖地财政"成为时尚，地价的成倍上升也对房价起到了水涨船高的带动作用。通货膨胀的历史条件下，如果税收起不到平衡作用，社会消费力不增反减的状况将对楼市的支撑逐步削弱。房价也就有了回调的又一个动因。而房地产商一本万利，利润节节攀升，2007年更有一个开发商向媒体透露"现在房地产业界的利润连他自己都不好意思再赚了"。这种情况已经伴随了一些隐藏的社会矛盾，急需得到缓解或消除。
　　
　　逆市飘红，海南楼市独善其身？
　　
　　不可否认的是，海南楼市的坚挺很大程度来自社会对大量利好消息的预期，譬如国际旅游岛、自由贸易区。
　　
　　当一切利好消息还在普遍猜想过程时候，大家能看到大量岛内外投资商已经开始行动了。
　　
　　由于城市开发用地的日益枯竭，形成"千金易得，一地难求"的局面。大量前来圈地的外地开发商四处奔走之后无法如愿，甚至不惜花重金在报纸上打半版广告书写寥寥数字只为寻地。但大失所望之下他们从众多利好消息里得到了信心，于是改变策略，他们相信在别人开发好的新楼盘里也能得到可观的利润，把本来准备开发的巨额资金用于大量收购新房。批量收购往往是有丰厚优惠的，这样再转手高抛就减少了风险。在这全国唯一独存的奇特牛市里，沐浴着特区创办20周年的春风，商家们预计着可以轻而易举地实现利润。于是，新一轮大规模炒楼风潮大幕渐渐拉开。做过股票的人都知道，在大资金吃货过程中行情也必然继续高涨，对于海南楼市，只不过和1996年一样，一切玄妙在于是谁接到最后的接力棒。且不论三亚郊区的田独镇住宅(非别墅)卖到7000元/平米，当海口海甸岛住宅(非别墅)都能卖到8000-12000元/平米之后，作为只拥有二三线城市群的海南，谁也不能再说海南的房子比内地便宜了。牛市追涨从来都是操盘的不二法门，整个海南房地产行业里，无论开发商还是周边服务商现在都一致看涨。
　　
　　那么，海南楼市的繁荣情形还能持续多久？或许只有等待时间来给出答案。(证券导报 )
　　
　　

来源：南海网　

编辑：史亮

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