海南"烂尾楼"是如何变成风景线的？

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海南"烂尾楼"是如何变成风景线的？

2007年04月29日11:09

位于海口市龙昆南路和南海大道交汇处的明光大酒店曾是海口最高的“烂尾楼”（人民网海南视窗资料图片）

　　中国国土资源报报道：
　　
　　海南省三亚市最后一幢“半拉子”工程——京燕大厦的拆除工作近日完成，这意味着三亚市曾经存在的严重“烂尾楼”问题已经获得了解决。三亚市昔日一幢幢“烂尾楼”已经变成了一道道风景线。
　　
　　据海南省国土环境资源厅有关人士介绍，海南省“烂尾楼”处置工作已基本结束，影响海南省房地产业健康发展的积压房地产问题得到根本解决。全省累计盘活闲置建设用地2.3万多公顷，占闲置用地总量的98.17％；盘活积压商品房1444.82万平方米，占积压商品房总量的97.6％；处置停缓建项目16.8万平方米，占原规划报建面积的98.6％。
　　
　　那么，海南省处置积压房地产工作是如何进行的，其深远的意义又在哪里呢？近日，中国国土资源报记者就此进行了采访。
　　
　　 海口179宗停缓建项目处置完毕
　　
　　上世纪90年代初，海南房地产泡沫导致产生总面积达1631万平方米的“半拉子”工程，其中“半拉子”工程的两个重灾区海口和三亚，分别有179宗和120宗“半拉子”工程。据统计，海口市烂尾楼的总建筑面积达1200多万平方米，沉淀资金149亿元。
　　
　　海南处置“半拉子”工程的工作从1999年开始。当年中央政府给予海南诸多优惠政策，如换地权益书政策和减免契税、营业税等。此外，中央政府还给予海南5亿元的财政补贴，海南省政府也免除相关税收10亿元。去年，财政部、国家税务总局又延长处置海南积压房地产的优惠税收政策至去年12月31日。
　　
　　这些“半拉子”工程的特点是位置好、规模大、功能杂、成本高且产权不清，绝大多数开发商都因为缺乏后续资金，无力再建。
　　
　　在借鉴了国外的经验之后，海口市人大出台了关于加快停缓建工程的决定。这个决定将停缓建工程的所有人、申报处置方案的时限和要求公之于众，并规定：如果不进行处置，或者没有能力进行处置的，则要由政府部门的代为处置机构来进行处置。
　　
　　坐落于海口市南行西路的瑞丰大厦于1996年停工后，一直闲置。海口市启动了代为处置机制之后，有关部门从这座大厦的多家权益人中确定了一家有经济实力的进行复建，而且规定必须在一年内建设完工。如今，这座建设完工的商品楼已经销售一空。
　　
　　在启动代为处置机制的同时，对于已经投入续建的工程，海口市主管部门作出了免征、减征各种行政事业性收费的规定，鼓励停缓建工程的续建。海口一座“半拉子”工程名叫海特大厦，设计要建17层，而1993年建到3层之后，便一直停工到2001年。实行代为处置之后，有关部门责令其限时竣工，新的开发商在一年之内便将其续建完工。
　　
　　一系列优惠政策使得有实力的开发商纷纷参与到积压房地产的续建工程之中。而续建完成之后，为促进成品房的销售，海口市政府一方面限定房价，一方面又给予开发商销售补贴，使尽可能多的人能够以较低的价格购买这些住房。
　　
　　到今年4月，海口市179宗停缓建项目的分类处置工作全部完成。其中最受各界关注、搁置了8年的海口最高“半拉子”工程??明光国际商厦，也已恢复施工，由原来批建的超五星级酒店改建为集商业、办公、产权式酒店公寓于一身的多功能楼盘。
　　
　　 三亚最后两幢烂尾楼拆除
　　
　　据了解，位于三亚市解放一路三亚大桥旁水居路一侧的京燕大厦，于1993年6月开工，1996年10月停工，建筑面积为2.57万平方米，占地面积为5003.75平方米。主体还未完工就变成了“半拉子”工程。随着三亚河两岸景观设施的日益完善，这两幢烂尾楼严重破坏了三亚河景观的完美性，对这两幢烂尾楼的拆迁势在必行。
　　
　　经过多方协调，2006年2月27日，京燕大厦的补偿合同签字仪式在三亚市规划局会议室举行，三亚市规划局代表市政府和海南京燕房地产开发有限公司项目负责人共同签订了《京燕大厦房地产项目拆迁补偿合同》，由三亚市政府和鸿洲房地产公司给予京燕大厦4000万元人民币的拆迁补偿，并于8月28日开始对京燕大厦进行拆迁。
　　
　　据了解，2000年10月，三亚市共有“半拉子”工程120宗，原报建总建筑面积122万平方米。这些“半拉子”绝大部分已破旧不堪，有的甚至成了犯罪分子、外来无业人员和“超生游击队”的临时居住点，严重影响了三亚市形象。从2000年10月开始，三亚市决心下大力气处置“半拉子”工程。
　　
　　 2000年10月至2001年12月，是三亚市处置工作的第一阶段，当时处置的主要依据是《国务院城市容貌环境卫生管理条例》，主要采取“以拆促建、拆建结合、不建就拆”的方法进行处置。2001年4月，三亚市政府对大东海11层高的万国旅游城进行定向爆破拆除和对16层高的侨发大厦进行人工拆除，“炸”出了许多年来深藏不露的开发商及其关联人。“炸楼”一时成为轰动全国的消息，极大地促进了处置工作的进行。
　　
　　第二阶段从2002年1月至2003年6月，主要采取拍卖转让的办法来进行处置。主要依据是省政府出台的《海南省停缓建工程处置规定》和三亚市政府出台的《三亚市停缓建工程代为转让办法》。2002年1月16日，三亚市成功将金牌大厦、大豪A2连体别墅、千手佛公寓B座、兰天花苑4宗停缓建工程进行公开拍卖。2002年6月5日，又将全市最高的建筑物??台亚国际航空广场公开拍卖转让给新的开发商。这一阶段，许多业主纷纷把他们无法再注入资金的“半拉子”工程转让给新的开发商续建。
　　
　　 2003年6月，省人大常委会通过了《关于加快处置海南经济特区停缓建工程的决定》，三亚市的处置工作也因此进入了最为顺利的第三阶段。根据《决定》，三亚市政府又出台了贯彻决定的实施意见，对最后的40宗尚未开工续建的“半拉子”工程进行处置，取得了很好的效果。今年4月，三亚市拆除了最后两幢烂尾楼。
　　
　　海南没有忘记房地产过热的教训
　　
　　在经历了1990年代的房地产泡沫后，海南省主管部门并没有忘记房地产过热所带来的教训。他们严格控制土地一级市场，严格控制新建房地产的数量。或许只有这样，才能真正为海南的经济发展打下一个良好的基础。
　　
　　海南省在促进土地资源节约集约利用和房地产健康发展等方面进行了积极探索，特别是去年六七月份，在《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》出台前，海南省集中出台了《海南省土地储备整理管理暂行办法》等三项重要的土地政策，明确提出建立省、市两级土地储备整理制度，加强土地使用权出让金的管理，并对企业成片开发项目予以规范，以严把土地“闸门”，规范土地市场管理，科学配置和利用土地资源。
　　
　　去年，海南掀起了新一轮土地成片开发热潮，为了避免“烂尾楼”悲剧再次重演，为规范开发行为，海南省政府下发《关于规范企业参与土地成片开发的通知》，就强化土地成片开发规划管理、如何选择主开发商、合理确定土地成片开发规模等作出明确规定。
　　
　　海南省要求，各市（县）政府要把落实项目建设作为着力点，根据国家政策以及海南土地利用总体规划和城市总体规划，统筹兼顾，合理安排，科学编制土地成片开发总体规划和土地成片开发控制性详细规划，按有关规定报批后实施。要求各市（县）政府根据土地成片开发规模，明确主开发商对土地成片开发的期限，建立退出机制。
　　
　　处置积压房地产，盘活闲置土地，使海南省房地产恢复了活力。据悉，2006年海南省房地产开发投资增长平稳，商品房开发结构、资金来源结构、供求结构基本合理，商品房价格基本稳定，市场运行总体良好。房地产完成投资89.26亿元，同比增长26％。其中商品房开发完成投资68.48亿元，同比增长12.7％；商品房施工面积1004.88平方米，同比增长9.1％；商品房销售面积266.1万平方米，同比增长6％。销售金额达95.98亿元，房地产市场保持健康发展态势。
　　
　　

编辑：秀琴

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