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合同藏玄机公摊多计算,购房陷阱究竟有多深?
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合同藏玄机公摊多计算,购房陷阱究竟有多深?
2006年12月06日14:10


  人民网海南视窗12月6日消息:
  
   聚焦理由
  
   买房,无数家庭的梦。当这个梦正要变为现实的时候,一连串纠纷让欣喜的购房者陷入无奈和苦闷。
  
   购房陷阱,是消费者最不愿面对的,但却实实在在地存在着。
  
   海南日报新闻热线近日接到的诸多电话中,有关购房陷阱的反映让人格外心焦。
  
   在诚信基础缺失,房产市场尚不规范时期,消费者无可选择地被置于弱势地位,买卖关系不对等导致这样的状况出现并不鲜见。
  
   并不是所有的开发商都在设置陷阱,但只图一时之利不顾声名的房产开发者大有人在。国家正在不断规范房产市场,相关政策也在陆续出台,品牌、信誉越来越成为消费者选择房产的依据。
  
   在当前的市场条件下,消费者擦亮眼睛,进行自我保护仍是上策。而一旦上当,拿起法律武器争取权益实为必要。
  
   诱人的广告,使不少购房者买了不能令人满意的房产。定好的合同,开发商一拖再拖不予履行。买到的新房,房产证却不是属于自己……如今,安居梦成为百姓生活越来越重要的组成部分,然而,伴随着美梦成真,许许多多的购房纠纷也随之而来。

  
   定金埋隐患
  
   今年6月,海口陈先生在海口世贸西路某广场买房子,交了2万元定金,签过认定书后才发现不是现房,陈先生找开发商退钱,但迟迟得不到退钱的答复。
  
   根据有关规定,楼盘没有取得预售证是不能销售的,但某些开发商想方设法照卖不误。如内部认购,内部认购需要买家交定金,与销售无异。在楼盘开售之前,有的开发商会以优惠折扣或优先选购作“饵”,要求买家先交“诚意金”。有熟知情况的业内人士表示,虽然诚意金可以退,但急需用钱的开发商当然先“借用”,待开盘后拿到房款再退还没有购买房屋那部分买家的诚意金。目前海口楼市的诚意金从5000元至2万元不等。
  
   省房协有关负责人告诉记者,在省房协接触到的房产纠纷案例中,定金和诚意金所占比例最高,达到约50%。
  
   有关人士介绍,根据国家有关商品房的销售管理办法,在开发商取得许可证的情况下,如果双方就合同无法达成协议,开发商同样应退定金。如果消费者在交付定金之日,开发商已经取得了销售许可证,这时如想退还定金就要视具体情况而定了。一般来说,在定金协议中,买卖双方对总房款都有所约定,若开发商单方涨价,消费者完全可以要求退还定金,且定金要双倍返还。若买卖双方由于销售房合同中的主要条款———包括售房广告的内容是否写入合同、面积误差的处理办法、付款方式、规划配套标准、环境布局等事项条款不能达成一致意见,最终导致不能签定合同的,消费者有权要求退还定金。
  
   承诺难兑现
  
   家住海口市和平北路的谢先生向海南日报反映,买房时开发商说旁边的空地是规划绿地,现在却开始盖楼了,他感觉特别气愤。
  
   在海口至少有4个知名楼盘,先期购房者惊讶地发现开发商以前吹嘘的大面积绿地、完善的配套设施最终都没有实现,代之是高层楼房。
  
   虚假宣传、乱吹牛皮可以说是目前房地产界“功利营销”的通病。事实上,夸大美化居住环境,打造虚假水景概念、绿化概念、花园概念、交通概念,这些都是开发商司空见惯的伎俩。但在合同签订的前期,购房者在购房前看到的广告宣传,包括宣传资料、实物模型等等,只要不写到合同中,很难要求卖方对此承担合同责任。那么这种宣传假如不能兑现,还能否作为法律的依据呢?
  
   律师卢甲丽建议,消费者在购房过程中,不要轻信售楼人员的花言巧语。在签署合同时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚、搞清楚。希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,以免日后空口无凭。收楼时和入住后,一旦发现问题,应保存好各种证据,必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据,以证明侵权事实的存在。购房者在签合同时应注意广告内容,争取把广告商的条款多写一些在合同里。写明销售广告必须构成合同的一部分,认真研究《商品房预售合同》的内容,当购房人无法举证的时候,就可以把广告作为依据。
  
   公摊多计算
  
   海口市的陈先生去年在“某苑”房地产公司买了一套房子,日前去拿房产证时发现,房产证建筑面积和当时购房建筑面积相比少了2.72平方米,房地产公司应该退还5700多元,但是房地产公司一直不肯退还。
  
   房屋面积是房子的量化指标,与购房款直接相关,但房子面积是否缩水常让消费者一头雾水。某些开发商会在商品房面积上大做文章,这里面玄机也最容易侵犯消费者权益。
  
   一般而言,套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积房屋建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。商品房销售大多是以房屋建筑面积计算购房款的,由于建筑面积由套内建筑面积和公摊面积两部分组成,而公摊面积的计算较为复杂,必须由专业测量机构才能进行测量计算。
  
   机动车库、非机动车库、车道、仓库、单独具备使用功能的独立使用空间、售房单位自营自用的房屋、为多栋房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房等都不能算入分摊面积。
  
   在购房买卖中,有些开发商将小区内的会所、车库、地下室也算进了公摊面积之列,而这些强加给业主的所谓公摊面积却又被开发商二次销售,从中渔利。许多开发商在和消费者签订购房合同时故意不将公摊面积写入合同或补充条款,致使消费者受到欺诈。
  
   合同藏玄机
  
   处于强势地位的开发商,往往凭借专业信息不对称的优势,在购房合同上巧设玄关,甚至公然违背合同。如恶意侵犯消费者的知情权,在国家建设部、国家工商行政管理总局监制的统一商品房买卖合同示范文本中,开发销售商故意对有些条款不填写,如土地面积、规划用途、土地使用年限、施工许可证、商品房销售许可证等有关细节都不填,使消费者误以为该企业手续齐全,埋下了因此产生纠纷的许多隐患。有的销售商甚至连房价、总房款的大写金额都刻意空着,为自己以后篡改房价埋伏笔。
  
   有的开发商在合同中只签工程竣工时间,对交房时间闭口不提,开发商对延期交房强词夺理,夸大不可抗力,致使消费者权益受损无法得到赔偿。过低的违约金是开发商延期交房的又一个主要“台阶”,大部分开发商和消费者在合同中约定的逾期交房违约金是万分之一至万分之二,如此低的违约金还不能弥补消费者购房按揭贷款的利息,至于消费者因延期交房所带来的其他经济损失更无法得到保障。
  
   来源:海南日报/邓建华
      编辑:秀 琴
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